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深圳加入降價陣營 一線城市不再是 避風港
21世紀經濟報道 自北京、上海和廣州出現樓盤降價後，深圳也有多個樓盤加入降價隊伍。
4月份杭州降價，房地產業界還有聲音說是個別現象；但自杭州之後，多個二三線城市傳出打折降價的消息，"分期首付"、"零首付"等方式被多個開發商無奈啟用。自4月中旬以來，被市場普遍看作與降價絕緣的一線城市，也難擋淪陷之勢，出現瞭集體性下滑。
多個接受21世紀經濟報道記者采訪的開發商和業內人士指出，此輪下滑是非政策因素導致的蕭條和下跌，是真正的市場因素即供需關系在起作用，這也將導致絕大部分城市的房地產市場難以快速回暖。
一線城市房價"失守"
此輪一線城市的房價"失守"是從北京先開始的，比如北京的萬科橙項目，雖然受到政府的限價壓力做出的決策，但還是對市場產生瞭影響。
根據鏈傢地產統計數據，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價出現明顯下調。
進入5月，位於通州的東亞·印象臺湖將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起；通州K2清水灣特價房直降3成銷售，其他位於昌平、大興、亦莊的新盤也出現調價。
廣州也是出現降價較早的一線城市。早在3、4月份，時代地產、保利地產等旗下項目就推出優惠促銷，幅度大約在5%-10%之間。
在上海，目前已有約10個樓盤相繼拿出特價房來銷售。
前幾輪房地產市場調控最先反應的深圳此次似乎押後，直至5月份，深圳才開始出現明顯的樓盤降價，21世紀經濟報道記者調查顯示，4月底至今深圳保利生態域、昊海君悅、遠洋新幹線、寶能悅瀾山、鵬達摩爾城等項目出現降價，降價幅度從11%-29%不等。
降價負效應也隨之出現。位於深圳西鄉的富通V都會每平方米由2.2萬元降到2萬元左右，引發業主維權。
美聯物業研究總監徐楓指出，深圳二手房已先於新房明顯調價。"從2013年7月到現在，部分信心不足的業主報價開始松動，進而使得成交價格有所下調。"
此外，深圳目前也在籌備不動產登記政策。徐楓表示，在這種情況下，名下物業比較多的敏感階層會將多餘的房源過戶給親友，或者拿出來賣掉，轉而投資貴金屬，或者移民。
美聯物業發佈的數據顯示，今年五一假期，深圳一手住宅僅成交49套，同比大跌63.16%，成交均價22770元/平方米，同比下跌12.61%。二手房市場成交758套，環比下跌24.8%。
據21世紀不動產監測的數據，今年五一北京的成交數據創下6年來新低。二手房掛牌價已全面下降，成交仍處於僵滯狀態，觀望是整個市場的共同情緒。
避險功能失靈，地王承壓
過去兩三年，國內主流房企紛紛回歸一線城市，2013年更在一線及重點二線城市拿下20餘個地王，他們認為，一線城市房價堅挺，利潤豐厚，拿地之後開發不會有太大問題。
"任何市場都存在貸款率利計算公式excel信貸年息下跌的可能。"徐楓說，一線城市相對來說需求面比較堅挺，但不代表沒有起伏，"現在的下跌也不是第一次發生，在2008年、2011年，一線城市的房價都出現過下跌現象。"
這首先源於一線城市房價過去幾年的畸形飆漲，已完全透支。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，自2009年至今的過去5年中，除2011年幾個月的短暫調整外，北京房價一路攀升。
克而瑞數據顯示，北京商品住宅房價2009年1月到2014年3月漲幅高達169.26%，其間2011年2月到2012年2月曾經出現過一輪調整，但之後房價迅速收復失地並攀至新高，給北京購房者打上強心劑，認為北京樓市就是一個不敗的神話。
丁祖昱表示，這種不敗的神話必須建立在整體房價堅挺的基礎上，一旦出現個別縫隙，將對市場信心產生致命的影響。在他看來，北京亦莊等遠郊剛需盤和中心城區高價二手房的調價，已經打破整體市場鐵板一塊的格局，短期內有可能出現這兩個市場的"多米諾"效應。
徐楓也指出，一線城市的房價經過這幾年的上漲，其絕對值已經遠遠偏離瞭工薪階層的收入水平。2010年以來，國傢已對商品住宅投資采取瞭抑制措施，買房投資的利潤率被大大攤薄瞭。
而信貸因素的影響是致命的。中原地產首席分析師張大偉指出，目前信貸比較緊，一線城市的需求很難入市；社會融資成本上升疊加經濟下行，市場對於房地產領域擔憂升溫，房地產企業的融資渠道明顯收窄，來自購房者的首付和按揭貸款也大大減少。
丁祖昱等人士指出，由於過去兩年一線城市地價被推高，拿地後開發商隻能做豪宅，而在一線城市，總價千萬級以上的豪宅需求相對穩定，這意味著隨著供應量的加大，豪宅項目去化將成為難題。
如果不做豪宅，高昂的土地成本也會吞噬掉開發商更多的利潤，甚至會虧損。中原地產統計顯示，截至4月，一線城市平均居住類地價已突破1.1萬元/平方米，與2013年同期的6760元相比上漲瞭64.1%，中原認為這種高昂的地價已經在醞釀風險。
萬科總裁鬱亮指出，過去幾年萬科拿地仍然秉持均衡的策略，沒有在一線過多拿地，去年北京多個地王萬科一個都沒拿。這也是萬科始終把防范風險放在首位的表現之一。
供需改變："淺V"形調整？
一線城市面臨的下滑背後宜蘭就學貸款信貸年息，是樓市的供需格局已經逆轉。
4月26日，嘉實地產基金證實正在退出內地房地產市場。而其操盤手任榮以不研究政策隻關註供求關系，以及註重風險著稱，其退出中國地產市場，證明此次樓市下滑"是市場本身出現調整，而非完全由調控政策導致"。
4月30日網傳萬科執行副總裁毛大慶的內部講話也指出，今年以來的樓市蕭條是非政策性的，可能持續較長時間。
從供求關系來看，丁祖昱認為，之前北京房價一路上升主要是供不應求，諸多政策限制瞭商品住宅的供應量和土地出讓量，人為造成瞭供不應求。而今年3月份之後新增供應快速增長，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交僅3992套，供求比達2.31：1，供不應求神話也一夜破滅。
自住商品房則是壓垮北京房價的最後一根稻草。今年1月以來已上市的自住商品房達2萬套，按之前的計劃今年下半年還將有3萬套左右。這個對剛需購房者的影響是根本性的，致使其對商品房市場陷入長久的觀望。
徐楓認為，目前的降價隻是一個盤整的階段，不會出現持續性下跌。"這是一個'淺V'形的降價，不會是'斷崖式'、'跳水式'的變化。"促使房價深度下跌的機制包括整個宏觀經濟市場轉負、存量嚴重過剩，目前均未出現。以深圳為例，目前一手房存量6萬多套，在過往歷史中處於中間位置，供應和需求還處於相對平衡的狀態。
從過去10年的發展來看，中國內地房價已經上漲數倍。但張大偉指出，如果從時間節點來看，它都是以兩三年為一個小周期在變化，上漲一兩年後會有一個小幅下調，如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他預測，此輪調整，一線城市房價的調整幅度相對會低一些，經過一定時間的調整之後，會逐漸恢復平穩或上漲。
21世紀不動產市場總監桑豫峰指出，如果沒有外力的幹預，2014年房地產市場陷入一場中等程度的調整，是大概率事件。但是，也不必將這種源於市場因素的調整誇張為崩潰，它最多是類似於2011年那種程度的調整。(編輯徐煒旋)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07562723119.shtml
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